6. Obţinerea autorizaţiei administrative care condiţiona valabilitatea vânzării nu se putea realiza imediat, ci doar în urma unor demersuri care necesitau un anumit timp. Pentru acest motiv, de îndată ce părţile conveneau asupra elementelor esenţiale ale vânzării (obiect şi preţ), încheiau de regulă un act sub semnătură privată.

Ezitând la început între a considera nul acest contract pentru neîndeplinirea formelor imperativ cerute de lege şi a-i recunoaşte anumite efecte, practica judiciară şi doctrina au acceptat în cele din urmă valabilitatea actului în discuţie, dar, bineînţeles, nu ca vânzare, ci ca promisiune de vânzare (antecontract), dând naştere unor obligaţii reciproce pentru părţi de a face tot ceea ce era necesar (obţinerea autorizaţiei; prezentarea la notar; semnarea contractului) pentru perfectarea vânzării în formă autentică[4].

7. În caz de neexecutare culpabilă a acestor obligaţii de către una din părţi, pentru început, nu s-a recunoscut celeilalte parţi decât posibilitatea de a cere rezoluţiunea şi daune-interese, conform principiului potrivit căruia orice obligaţie de a face sau de a nu face se schimbă în dezdăunări în caz de neexecutare (art. 1075 C. civ. anterior). Ulterior s-a mers mai departe, în caz de refuz de perfectare a vânzării din partea uneia din părţile contractante, art. 12 din Decretul nr. 144/1958 permiţând în mod expres pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să ţină loc de act autentic, dacă părțile au încheiat promisiunea sub forma unui act sub semnătură privată[5]. Aplicarea acestui text de lege, derogatoriu de la dreptul comun, era restrânsă doar la înstrăinarea terenurilor cu şi fără construcţii din perimetrul anumitor localităţi, anume cele cu planuri de sistematizare (oraşe, centre muncitoreşti, localităţi balneo-climaterice) (art. 11 din Decretul nr. 144/1958), ea fiind refuzată în cazul terenurilor agricole[6] şi al imobilelor situate în localităţi fără planuri de sistematizare (sate, comune)[7].

8. După intrarea în vigoare a Legilor nr. 58 şi nr. 59/1974, circulaţia terenurilor, indiferent de destinaţia sau locul situării lor, a fost restricţionată juridic sever, în sensul că nu mai puteau fi transmise prin acte juridice între vii (contracte) sau mortis causa (legate), ci doar prin moştenire legală. Prin aceasta sfera de aplicare a textului de excepţie (derogatoriu de la dreptul comun) pe care îl reprezenta art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost, pe de o parte, restrânsă, aplicându-se doar construcţiilor (nu şi terenurilor, care nu mai puteau fi înstrăinate prin acte juridice), iar, pe de altă parte, extinsă, fiind considerat a fi aplicabil tuturor construcţiilor, nu numai celor din localităţile cu planuri de sistematizare, așa cum fusese iniţial[8].

9. Cu toate că art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost abrogat (împreună cu întregul act normativ care îl conţinea) prin Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării construcţiilor şi unele măsuri pentru realizarea locuinţelor, promisiunea sinalagmatică a fost în continuare recunoscută ca valabilă, admiţându-se în caz de refuz de executare chiar şi pronunţarea hotărârii judecătoreşti care să ţină loc de act autentic[9].

10. Prin Legea nr. 247/2005 privind reforma în domeniile proprietății și justiției, precum și unele măsuri adiacente s-au reintrodus în legislaţia noastră dispoziţii similare celor conţinute de art. 12 din Decretul nr. 144/1958. Astfel, conform art. 5 alin. (2) din Titlul X „Circulaţia juridică a terenurilor” al Legii nr. 247/2005, „în situaţia în care după încheierea unui antecontract cu privire la teren, cu sau fără construcţii, una dintre părţi refuză ulterior să încheie contractul, partea care şi-a îndeplinit obligaţiile poate sesiza instanţa competentă care poate pronunţa o hotărâre care să ţină loc de contract.”

11. În ceea ce privește soluția admisibilității pronunțării unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic în caz de refuz al uneia din părți de a consimți la perfectarea vânzării, unanim admisă în dreptul nostru până la un moment dat, dacă părțile au încheiat promisiunea în forma unui act sub semnătură privată, noi ne-am delimitat, întrucât am constatat că a fost rezultatul preluării eronate a unor reglementări din dreptul francez care funcționau și funcționează și în prezent într-un cu totul alt context legislativ[10].

Mai exact, art. 12 din Decretul nr. 144/1958 a fost o pastişă a dispoziţiilor art. 37 din Decretul nr. 55-22 privitor la reforma publicităţii imobiliare din 4 ianuarie 1955.

Potrivit acestui text de lege, refuzul semnatarului unei promisiuni sinalagmatice de vânzare de a semna actul autentic necesar îndeplinirii formelor de publicitate imobiliară impuse de Decretul nr. 55-22 din 4 ianuarie 1955 deschide celeilalte părţi posibilitatea de a obţine o hotărâre judecătorească care să constate vânzarea şi să ţină loc de act autentic. Legiuitorului român din 1958, ca şi doctrinei şi jurisprudenţei, le-a scăpat faptul că această soluţie nu era compatibilă cu legislaţia română, deoarece, în timp ce legislaţia franceză luată ca model impunea (şi impune şi în prezent) forma autentică înstrăinărilor de imobile doar pentru realizarea formelor de publicitate, adică a opozabilităţii faţă de terţi, iar nu pentru validitatea actului între părţi[11], legislaţia română impunea (şi impune şi astăzi) forma autentică ad validitatem, condiţionând aşadar însăşi validitatea consimţământului între părţile contractante, iar nu doar opozabilitatea faţă de terţi.

Prin urmare, ceea ce era (şi este) juridic valabil în sistemul legislaţiei franceze, adică pronunţarea unei hotărâri judecătoreşti care să constate vânzarea (realizată solo consensu) şi să ţină loc de act autentic necesar pentru îndeplinirea formelor de publicitate imobiliară (fără de care nu se poate realiza opozabilitatea vânzării faţă de terţi), nu era valabil în sistemul legislaţiei române, unde hotărârea judecătorească nu doar constata vânzarea, ci chiar suplinea consimţământul la vânzare. Fără discuţie, una era ca instanţa, pe baza acordului de voinţe valabil exprimat de părţi, să constate că un contract s-a încheiat şi să dispună executarea uneia din obligaţiile asumate prin acesta (îndeplinirea formalităților de publicitate a transferului de proprietate), lucru juridic perfect valabil, şi cu totul altceva era ca instanţa să construiască ea contractul, fără a exista acordul de voinţe în forma imperativ cerută de lege (act notarial), pornind de la un simplu acord consensual, insuficient pentru a da naştere vânzării, lucru cu totul inacceptabil din punct de vedere juridic.

Iată de ce soluţia promovată de art. 12 din Decretul nr. 144/1958 era inacceptabilă juridic de la bun început, datorându-se preluării unui text din legislaţia franceză, fără preluarea contextului (sistemului) în care acesta se integra.

Această critică, deși împărtășită de unii autori și, izolat, de unele instanțe[12], a rămas în minoritate, majoritatea autorilor și jurisprudența menținându-se în acele timpuri pe linia „tradițională”, cu argumentul (singurul și fără nicio valoare științifică) că ar fi fost una întemeiată pe o „practică îndelungată”[13].

C. Reglementarea promisiunii sinalagmatice în noul Cod civil

a) Textele de lege relevante referitoare la promisiunile de contract

12. Spre deosebire de vechea reglementare, noul C. civ. conține texte care se referă în mod expres la promisiunile de contract.

Art. 1279 C. civ., care se referă la „promisiunea de a contracta” în general prevede că:

„(1) Promisiunea de a contracta trebuie să conțină toate acele clauze ale contractului promis, în lipsa cărora părțile nu ar putea executa promisiunea.

(2) În caz de neexecutare a promisiunii, beneficiarul are dreptul la daune-interese.

(3) De asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite. Prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel.

(4) Convenția prin care părțile se obligă să negocieze în vederea încheierii sau modificării unui contract nu constituie promisiune de a contracta.”

13.Art. 1669 C. civ., care se referă la „promisiunea de vânzare și promisiunea de cumpărare” stipulează că:

„(1) Când una dintre părțile care au încheiat o promisiune bilaterală de vânzare refuză, nejustificat, să încheie contractul promis, cealaltă parte poate cere pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de contract, dacă toate celelalte condiții de validitate sunt întrunite.

(2) Dreptul la acțiune se prescrie în termen de 6 luni de la data la care contractul trebuia încheiat.

(3) Dispozițiile alin. (1) și (2) se aplică în mod corespunzător în cazul promisiunii unilaterale de vânzare sau de cumpărare, după caz.

(4) În cazul promisiunii de cumpărare a unui bun individual determinat, dacă înainte ca promisiunea să fi fost executată, creditorul său înstrăinează bunul ori constituie un drept real asupra acestuia, obligația promitentului se consideră stinsă.”

14. Art. 5 alin. (1) din Legea nr. 17/2014 privind unele măsuri de reglementare a vânzării-cumpărării de terenuri agricole situate în extravilan și de modificarea a Legii nr. 268/2001, modificată și completată stipulează că „în toate cazurile în care se solicită pronunțarea unei hotărâri judecătorești care ține loc de contract de vânzare-cumpărare, acțiunea este admisibilă numai dacă antecontractul este încheiat potrivit prevederilor Legii nr. 287/2009, republicată, cu modificările ulterioare, și ale legislației în materie, precum și dacă sunt întrunite condițiile prevăzute la art. 3, 4 și 9 din prezenta lege, iar imobilul ce formează obiectul antecontractului este înscris la rolul fiscal și în cartea funciară.”