Telefon: +4.0722.556.897


Warning: file_get_contents(https://graph.facebook.com/?id=http%3A%2F%2Favocatconstanta.com%2Findex.php%2Fblog%2F108-este-obligatorie-forma-autentica-la-incheierea-promisiunii-de-vanzare-cumparare-a-unui-bun-imobil-in-vederea-pronuntarii-unei-hotarari-care-sa-tina-loc-de-act-autentic): failed to open stream: HTTP request failed! HTTP/1.1 403 Forbidden in /home/avocatco/public_html/plugins/content/fastsocialshare/fastsocialshare.php on line 148

C ă t r e

Înalta Curte de Casație și Justiție

– Cabinetul Președintelui –

Ca urmare a solicitării dumneavoastră adresată domnului decan al Facultății de Drept a Universității „Babeș-Bolyai” din Cluj-Napoca pentru formularea unei opinii asupra sesizării în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile pentru dezlegarea unor chestiuni de drept care formează obiectul dosarului nr. 3996/1/2016 aflat pe rolul Înaltei Curți de Casație și Justiție a României, subsemnatul prof. univ. dr. DAN CHIRICĂ, titular al disciplinei „Drept civil” anul III (Contracte speciale și Succesiuni) la sus-zisa Facultate, formulez prezenta

O P I N I E

prin care arăt următoarele:

I. Obiectul sesizării

Prin cererea înregistrată la Înalta Curte de Casație și Justiție sub nr. 3996/1/2016, Curtea a fost sesizată prin încheierea din 10 noiembrie 2016 a Tribunalului Alba pronunțată în cauza formând obiectul dosarului nr. 171/191/2016 cu o cerere în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la „modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin. (3) teza a III-a din Codul civil intrat în vigoare în 2011 – Legea nr. 289/2009, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

II. Punctul de vedere al instanței de fond (Judecătoria Blaj)

Prin sentința civilă nr. 267/2016 pronunțată de Judecătoria Blaj în cauza formând obiectul dosarului civil nr. 173/191/2016, acțiunea reclamantei SC Jidvei SRL Filiala Alba împotriva pârâților persoane fizice pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de act autentic de vânzare-cumpărare a unei suprafețe de teren agricol din extravilan a fost respinsă.

În motivarea soluției de respingere a acțiunii instanța de fond a arătat că „în conformitate cu dispozițiile art. 1279 alin. (3) teza I C. civ. și ale art. 1669 alin (1) teza finală C. civ., antecontractul supus analizei trebuia încheiat în formă autentică, având în vedere că acesta prefigurează încheierea unui contract având ca obiect transmiterea unui drept real imobiliar. Art. 1179 alin. (2) C. civ. dispune că în măsura în care legea prevede o anumită formă a contractului, aceasta trebuie respectată sub sancțiunea prevăzută de dispozițiile legale aplicabile. Art. 1244 C. civ. prevede că, în afara altor cazuri prevăzute de lege, trebuie să fie încheiate prin înscris autentic sub sancțiunea nulității absolute convențiile care strămută sau constituie drepturi reale care urmează să fie înscrise în cartea funciară. Deci, în cazul în care se urmărește pronunțarea unei hotărâri care să țină loc de antecontract (sic!), trebuie îndeplinite toate condițiile de validitate cu privire la contractul respectiv… Practic, forma autentică nu este o cerință de validitate pentru antecontract, ci o cerință care, dacă e îndeplinită, permite să se ajungă la pronunțarea hotărârii care să țină loc de contract de vânzare-cumpărare” (p. 3, alin. (5) din încheierea Tribunalului Alba de sesizare a Înaltei Curți de Casație și Justiție). Or, cum, în speță, promisiunea a fost încheiată sub forma unui act sub semnătură privată, iar nu în formă autentică, cerințele legii pentru pronunțarea unei hotărâri judecătorești care să țină loc de vânzare nu sunt întrunite.

III. Punctul de vedere al instanței de apel (Tribunalului Alba)

În optica Tribunalului Alba, instanță sesizată cu judecarea cauzei în apel, „promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare este un contract în temeiul căruia părțile se obligă să încheie în viitor contractul de vânzare-cumpărare, în condițiile și cu conținutul determinat deja în înscrisul constatator al promisiunii. Părțile cad de acord nu numai asupra angajamentului de a contracta, dar prestabilesc și conținutul esențial al contractului ce urmează să se încheie (natura contractului, obiectul la care se referă și prețul). Cu toate acestea, cele două acte juridice nu se confundă. Promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare nu este act de înstrăinare și nu produce efecte translative de proprietate, ci generează obligații personale de a face, respectiv de a încheia contractul de vânzare-cumpărare promis. În privința formei pe care trebuie să o îndeplinească promisiunea, LEGEA, respectiv Codul civil nu prevede forma autentică ad validitatem (p. 4, 5 din încheierea Tribunalului Alba de sesizare a Înaltei Curți de Casație și Justiție). În esență, „Tribunalul apreciază că sintagma «dacă toate celelalte condiții de validitate sunt îndeplinite» se referă la condițiile esențiale pentru validitatea unui contract (s. a.), conform art. 1179 Cod civil, respectiv. 1. capacitatea de a contracta; 2. consimțământul părților; 3. obiect determinat și licit; 4. cauză licită și morală (s. a.), pentru că, așa cum impune alin. (2) al art. 1179 Cod civil, nu se prevede o anumită formă a contractului, decât cea a înscrisului sub semnătură privată, conform art. 1241 Cod civil (p. 5 alin. (5) din încheierea de sesizare a Înaltei Curți de Casație și Justiție).

IV. Analiza textului de lege supus interpretării prealabile a Înaltei Curți de Casație și Justiție

A. Considerații preliminare

1. Potrivit dispozitivului încheierii Tribunalului Alba din data de 10 noiembrie 2016 (dosar nr. 173/191/2016), Înalta Curte de Casație și Justiție a fost sesizată „în vederea pronunțării unei hotărâri prealabile cu privire la modalitatea de interpretare a dispozițiilor art. 1279 alin (3) teza a III-a (s. n. – D. C.) din Codul civil intrat în vigoare în 2011 – Legea nr. 289/2009, respectiv dacă este obligatorie forma autentică la încheierea promisiunii de vânzare-cumpărare a unui bun imobil, în vederea pronunțării unei hotărâri care să țină loc de act autentic”.

2. Ceea ce trebuie remarcat dintru început este faptul că art. 1279 alin. (3) C. civ. nu are trei teze[1], ci doar două: prima se referă la situația în care, „de asemenea, dacă promitentul refuză să încheie contractul promis, instanța, la cererea părții care și-a îndeplinit propriile obligații, poate să pronunțe o hotărâre care să țină loc de contract, atunci când natura contractului o permite, iar cerințele legii pentru validitatea acestuia sunt îndeplinite”, iar cea de a doua se referă la precizarea potrivit căreia „prevederile prezentului alineat nu sunt aplicabile în cazul promisiunii de a încheia un contract real, dacă prin lege nu se prevede altfel”. Prin urmare, în realitate, ceea ce trebuie să interpreteze Înalta Curte de Casație și Justiție sunt dispozițiile art. 1279 alin. 3, teza I C. civ., nicidecum dispozițiile art. 1279 alin. (3), teza a III-a C. civ. (care nu există în realitate).

B. Evoluția istorică a reglementărilor, jurisprudenței și doctrinei în dreptul român cu privire la promisiunea sinalagmatică de vânzare până la intrarea în vigoare a noului Cod civil

3. Pentru a avea o imagine cât mai clară asupra reglementărilor referitoare la promisiunea sinalagmatică din noul Cod civil, care nu au apărut din neant, fiind, din contră, rezultatul unei evoluții istorice, o scurtă privire asupra acestei evoluții credem că este utilă pentru a putea înțelege lucrurile în profunzime, iar nu prin referire strictă la litera textelor legale.

4. Deşi recunoscută ca valabilă de doctrina noastră clasică[2], promisiunea sinalagmatică a fost puţin utilizată în practică înaintea celui de al doilea război mondial.

După război însă, odată cu preluarea puterii de către comunişti, implementarea ideilor totalitare, care implicau controlul statal în toate domeniile, au condus în materie de circulaţie imobiliară la adoptarea unor reglementări care să traducă în practică aceste idei[3].

5. În acest sens, mai întâi, s-a procedat la introducerea unor restricţii constând în impunerea formei autentice ad validitatem şi a autorizării administrative a înstrăinărilor terenurilor agricole şi a terenurilor cu şi fără construcţii din unele localităţi (cele cu planuri de sistematizare) prin acte juridice între vii (Legea nr. 203/1947; Decretul nr. 151/1950 pentru comasarea şi circulaţia bunurilor agricole; Decretul nr. 221/1950 privitor la împărţeala sau înstrăinarea terenurilor cu sau fără construcţii şi la interzicerea construirii fără autorizaţie; Decretul nr. 144/1958 privitor la reglementarea autorizaţiilor de construire, reparare şi desfiinţare a construcţiilor, precum şi cele referitoare la înstrăinările şi împărţelile terenurilor cu sau fără construcţii).

În cea de a doua etapă, sub pretextul pregătirii „sistematizării teritoriului”, au fost indisponibilizate şi declarate expropriabile terenurile cu şi fără construcţii din perimetrul localităţilor urbane (Legea nr. 19/1968 privitoare la regimul juridic al terenurilor fără construcţii, precum şi a terenurilor cu construcţii, în măsura în care depăşeau suprafeţele stabilite pe baza detaliilor de sistematizare aprobate).

În fine, în cea de a treia etapă, s-a interzis înstrăinarea terenurilor de orice fel prin acte juridice între vii, forma autentică ad validitatem şi autorizarea administrativă fiind extinse la toate construcţiile, indiferent de locul situării lor (Legea nr. 58/1974 privind sistematizarea teritoriului şi localităţilor urbane şi rurale; Legea nr. 59/1974 privitoare la fondul funciar).

NOTA! Acest site folosește cookies.

Continuarea navigarii inseamna acceptul. Learn more

I understand

Va multumim ca vizitati website-ul nostru. Speram ca veti fi incantati sa aflati mai multe despre Cabinet de Avocat Emil Tatu, precum si despre serviciile si produsele noastre.
Dorim sa va informam ca Cabinet de Avocat Emil Tatu este in curs de inregistrare ca si Operator de date cu caracter personal.

Prin aceasta “Politica de confidentialitate” ne angajam sa furnizam utilizatorilor informatii clare si complete despre datele pe care le colectam prin intermediul domeniului web www.avocatconstanta.com si despre modul in care aceste date sunt stocate si folosite de catre compania noastra, dar si de catre partenerii nostri (retele de publicitate). “Politica de confidentialitate” explica, de asemenea, modul in care utilizatorul poate gestiona preferintele legate de navigarea pe Internet si politica de cookies.
Cabinet de Avocat Emil Tatu respecta dreptul la intimitate al persoanelor care viziteaza site-ul nostru si comunica cu noi pe cale electronica. Am dezvoltat astfel aceasta “Politica de confidentialite” cu scopul de a va informa asupra modului in care www.avocatconstanta.com colecteaza, foloseste si proceseaza informatiile cu caracter personal.
Prin folosirea acestui site, sunteti de acord cu practicile descrise in aceasta “Politica de Confidentialitate”. Daca nu sunteti de acord cu aceasta politica de confidentialitate, va rugam sa nu utilizati acest site. Ne rezervam dreptul de a face modificari la aceasta politica de confidentialitate in orice moment. Orice modificari vor fi postate in aceasta politica de confidentialitate, iar modificarile se vor aplica pentru activitati si informatii colectate ulterior publicarii. Va incurajam sa revedeti periodic aceasta politica de confidentialitate pentru a va asigura ca sunteti informati cu privire la orice schimbari si la modul in care informatiile pot fi utilizate.
Informatii colectate de www.avocatconstanta.com
Pentru a realiza campanii publicitare mai apropiate de interesele dumneavoastra prin intermediul unor terte parti, in speta reteaua de publicitate Google, colectam o adresa IP, paginile web vizitate, data si ora la care au fost vizualizate, cat si interactiunea cu continutul de pe acest domeniu web, respectiv www.avocatconstanta.com. Tehnologiile folosite pentru a colecta aceste date sunt cookies.
Ce sunt cookie-urile?
Un “Internet Cookie” (termen cunoscut si ca “browser cookie” sau “HTTP cookie” sau pur si simplu“cookie”) este un fisier de mici dimensiuni, format din litere si numere, care va fi stocat pe computerul, terminalul mobil sau alte echipamente ale unui utilizator de pe care se acceseaza Internetul. Cookie-ul este instalat prin solicitarea emisa de către un web-server unui browser (ex: Internet Explorer, Chrome) si este complet “pasiv” (nu contine programe software, virusi sau spyware si nu poate accesa informatiile de pe hard-disk-ul utilizatorului). Un cookie este format din 2 parti: numele si continutul sau valoarea cookie-ului. Mai mult, durata de existenta a unui cookie este determinata; tehnic, doar webserverul care a trimis cookie-ul il poate accesa din nou in momentul in care un utilizator se intoarce pe website-ul asociat webserverului. Datorita cookie-urilor, site-ul retine, pe o perioada de timp, actiunile si preferintele dumneavoastra (login, limba, dimensiunea caracterelor si alte preferinte de afisare). Astfel nu mai trebuie sa le reintroduceti ori de cate ori reveniti la site sau navigati de pe o pagina pe alta.
Cum si de ce folosim cookie-uri?
Folosim cookies pentru a imbunatati utilizarea si functionalitatea site-urilor noastre si pentru a intelege mai bine modul in care vizitatorii utilizeaza aceste site-uri, precum si serviciile oferite de catre acestea. Stocarea de cookies pe calculatorul dumneavoastra ne ofera o modalitate usoara si convenabila pentru a personaliza sau a imbunatati experienta dumneavoastra pe site-urile noastre si pentru a face urmatoarea vizita mai placuta.
Cum pot opri cookie-urile?
Utilizatorii isi pot configura browserul sa respinga fisierele cookie. Dezactivarea si refuzul de a primi cookie-uri pot face anumite sectiuni sau pagini ale site-ului impracticabile sau dificil de vizitat si folosit. Mai multe informatii despre cookie-uri puteti gasi pe site-ul www.allaboutcookies.org sau http://www.youronlinechoices.com/ro.

Ce tipuri de Cookie-uri sunt folosite?
In urmatorul tabel gasiti clasificarea si descrierea Cookie-uri folosite pe site-ul www.avocatconstanta.com:

 

Utilizam aceste informatii descrise mai sus si pentru a personaliza mai bine tipul de publicitate pe care un utilizator l-ar putea vedea pe alte domenii web. De asemenea, colectam date anonime din cookies, in scopul de a identifica cat mai multe segmente de public, lucru care ii permite retelei de publicitate Google sa selectioneze cat mai relevant audienta online.
E-mail marketing
In urma rezervarilor pe care vizitatorii le fac pe site-ul nostru prin modulul de rezervari, dar si prin intermediul tuturor formularelor de pe site, www.avocatconstanta.com colecteaza adresele de email, insa le pastreaza confidentialitatea, cu scopul de a va trimite newslettere despre noutati si oferte, oferind in acelasi timp optiunea de dezabonare prin intermediul fiecarui newsletter. Va asiguram ca adresele de email folosite de dumneavoastra pe site nu vor fi instrainate catre terte parti.
Daca Cabinet de Avocat Emil Tatu a obţinut in mod direct adresa de posta electronica a unui client, cu ocazia vanzarii catre acesta a unui produs sau serviciu, in conformitate cu prevederile Legii nr. 677/2001, Cabinet de Avocat Emil Tatu poate utiliza adresa respectiva, in scopul efectuarii de comunicari comerciale referitoare la produse sau servicii similare, cu condiţia de a oferi in mod clar si expres clientilor posibilitatea de a se opune printr-un mijloc simplu si gratuit unei asemenea utilizari, atat la obtinerea adresei de posta electronica, cat si cu ocazia fiecarui mesaj, in cazul in care clientul nu s-a opus initial. Fiecare e-mail trimis de Cabinet de Avocat Emil Tatu va da de fiecare data posibilitatea de a refuza in orice moment continuarea primirii unor e-mail-uri cu subiect de marketing.
Pentru orice solicitare sau intrebare privind datele dumneavoastra cu caracter personal, va rugam sa ne contactati prin e-mail la emil.tatu@avocatconstanta.com, sau prin telefon la 0722.556.897.